מאת ירון גיל – מומחה בעסקאות מקרקעין ונדל"ן.

"יש דברים מרובים חשובים בעולם, החשוב מכולם הוא ביתו של האדם.

וכמו שאדם מאדם הוא שונה, כך שונים הבתים שאותם הוא בונה.

יש בית שהוא מבצר על ההר, יש בית והוא כארמון מפואר.

אך לא העיקר הוא ארמון הוא ביקתה, החשוב הוא הבית שבנית אתה.

כי בית אינו רק אבנים וקירות, כי בית אינו רק צריף של דירות.

כי בית אינו סתם מבנה של בטון, כי בית מעניק הרגשת ביטחון

על כן חשוב להזכיר ולזכור, כי על בית צריך להגן ולשמור.

כי רבים דברים יקרים בעולם, אך אין כה יקר כביתו של אדם."

(יהושע צפריר)

רכישת דירת מגורים תחשב, לרוב, כעסקה הגדולה והמורכבת ביותר שהאזרח הקטן יערוך, אם בכלל, במהלך חייו.

מדובר בעסקה ארוכה יחסית, יקרה ומורכבת מבחינות ביצועיות ומשפטיות ולעיתים אף כוללת מוצר בלתי מוגמר כדוגמת דירה שטרם הושלמה בנייתה.

לאחרונה, אנו עדים למספר הולך וגובר של מקרים, בהם רוכשי דירות נותרו ללא קורת גג, למרות ששילמו סכומי כסף גדולים, זאת כתוצאה מהפסקה פתאומית של הבניה, על ידי חברות בנייה  וקבלנים שנקלעו לקשיים כספיים.

מדובר במקרים קשים בעלי השלכות ארוכות טווח, אשר ייתכן וניתן היה למונען באמצעות מספר פעולות פשוטות ומהירות.

מאמר זה יתאר את הכלים העומדים לרשות רוכשי הדירות, באמצעותם ניתן לצמצם ככל האפשר את האפשרות להיקלע למקרים דוגמת אלו שתוארו לעיל.

בדיקת רקע:

א. בדקו לפני רכישת הדירה מידע אודות הקבלן ברשם החברות.

ב. בדקו בעיקר אם יש נגד החברה התראות/תביעות.

ג. בדקו באתרי אינטרנט אם קיימים דיוני צרכנים המעלים חשד לבעייתיות.

ד. יש לרכוש דירה רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים! בקש מהקבלן האחראי להציג בפניך בתחילת המשא ומתן "רשיון קבלן" לתקופה של השנה השוטפת, יש לוודא שהרישיון בתוקף. ברישיון יהיה רשום סיווגו המקצועי של הקבלן אשר קובע באילו ענפים הוא רשאי לעסוק וסיווגו הכספי אשר קובע עד איזה היקף כספי הוא רשאי לבצע עבודות בניה.

ה. יש לוודא שפעולות הבניה אשר מבוצעות על ידי הקבלן הינן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.

ו.  יש לוודא כי הקרקע שעליה נבנה/יבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן או שיש לו זכויות בה, יש לבדוק כי אין על הקרקע שעבודים/עיקולים וכו'.

מחיר סופי:

ודאו כי המחיר בחוזה המכר סופי ומוחלט, כולל את כל התשלומים הנלווים הקשורים בבנייה  ובמסירת הדירה, כולל מע"מ, הוצאות פיתוח, הוצאות חיבור למערכות החשמל והמים וכדומה.

שמאות:

קבלו חוות-דעת משמאי מקרקעין על מצבו הפיזי/משפטי של הנכס, זכויות בנייה, הצמדות, תוכנית מתאר של הקרקע וכו'.

ייעוץ משפטי:

זה אינו המקום לחסוך בו!  לוו את העסקה לרכישת דירה בייעוץ משפטי מקצועי. אל תסתפקו בעורך הדין של הקבלן – קחו עורך דין מטעמכם. שימו לב כי תחום ההתמחות של עורך הדין בו בחרתם הינו מקרקעין.

לאט אבל בטוח:

שימו לב כי חוק המכר דירות מחייב את הקבלן לספק בטוחות כנגד כספים אותם הוא מקבל מרוכשי הדירות (ע"פ החוק הקבלן מחוייב לתת לתת אחת מהבטוחות הנדרשות  עוד בטרם יועברו אליו 15% מהתשלום הנדרש).

לא קבלתם בטוחה?

מדובר בתמרור אזהרה משמעותי המחייב בין היתר התייחסות משפטית.

שימו לב כי ההוצאות והעמלות הכרוכות בהוצאת הבטוחות על פי החוק חלות על המוכר, זולת נאמר אחרת בהסכם המכר.

מועדי התשלום:

יש לקבוע את מועדי התשלום בהתאם למועדי ההתקדמות בפרויקט ולא על סמך מועדים קבועים בלוח השנה.

על פי תקנה 1 לתקנות המכר במידה והביטחונות אשר ניתנו אינם בדרך של ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח הרי שמועדי התשלום יהיו בהתאם למצוין בחוק גם אם הדבר נקבע אחרת בחוזה המכירה.

שימוש בשוברי תשלום:

בחוק  נקבע כי לכל פרויקט חייב להיות חשבון ליווי בנקאי סגור. כל סכום המועבר על ידי רוכש חייב להיות מופקד אך ורק בחשבון הליווי, וגם הליווי הפיננסי של הבנק ייעשה אך ורק דרכו.

כדי למנוע מצב בו כספים לא נכנסים לחשבון הליווי יצר המחוקק מכשיר אשר מחייב ביצוע תשלומים אך ורק באמצעות שוברים אותם ינפיק הבנק המלווה. לשון אחר, המוכר יקבל את הכספים אך ורק דרך חשבון הליווי כולל אלה שמקורם בהלוואות משכנתא וזאת באמצעות תשלומי השוברים. כל סטייה מהוראות אלו תגרור אחריה קנסות כבדים.

רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין:

שמרו היטב על כתבי הערבות עד שתקבלו את הדירה והיא תירשם על שמכם בטאבו. אם הדירה הנרכשת טרם נבנתה, גם הליכי הרישום של הדירה והבניין המשותף וחלוקתו טרם הושלמו. לפיכך, יש לקבוע בחוזה זמן סביר להשלמת הליכי הרישום.

יש לבדוק את היתרי הבנייה שהוצאו על-ידי הרשויות, בניה שלא ע"פ היתר עשוייה להוות מכשול לרישום הבית בלשכת רישום המקרקעין.

פעולות בעת הבנייה:

חשוב לעקוב אחר קצב עבודתו של הקבלן בשטח. במקרה של סטייה מהקצב המובטח, יש לשלוח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. חשוב לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה על ידי מהנדס מומחה.

מומלץ לא לנהל משא ומתן עם קבלני משנה אחרים, על מנת לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.

המילה האחרונה:

מאחר שהעברת הזכויות בדירה על שם הרוכש מותנית בהצגת אישורים שונים – מס שבח, פטור מס מכירה, מס רכוש, היטלי השבחה החלים על המוכר ועוד – יש להתנות את התשלום האחרון  של הדירה בהמצאת האישורים המתאימים.

במידה ובמועד מסירת החזקה לא יומצאו האישורים הנדרשים יש לקבוע כי התשלום האחרון יוחזק בנאמנות אצל עורך הדין עד להמצאת האישורים.

ירון גיל מייסד ובעלים של משרד עורכי דין  מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן ויזמות על כל ההיבטים הקשורים בהם, החל משלב ניהול המו"מ, רכישת הנכס, ההשבחה והבנייה ועד למימוש (השיווק או המכירה).

המשרד מלווה את לקוחותיו מתחילת העסקה ועד סופה, דואג להבטחת כספם, בוחן את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, במנהל מקרקעי ישראל, ברשם המשכונות, וכד', מסייע ללקוחות בקבלת החלטות ומגן על האינטרסים שלהם.

משרד עורכי הדין ידאג לבדוק כי הנכס האמור להרכש/להמכר הינו בבעלות חוקית וכי לא קיימים מכשולים כדוגמת עיקולים ו/או אזהרות שונות על הנכס העלולים למנוע את קיום העסקה. כן תבדק התאמת הנכס הקיים לאישורים הקיימים ברשויות ובכלל זה האם קיימות חריגות בניה ו/או צווי הריסה.

הליווי משפטי של עסקאות מקרקעין הינו על כל סוגיהן, לרבות עסקאות קומבינציה, עסקאות מכר ורכישה, הסכמי שכירות, עסקאות רכישת דירה מקבלן והסכמי מכר לדירות יד שניה.

אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.

עו"ד ירון גיל, יעקבסון – גיל, משרד עורכי דין, רח' יגאל אלון 55, תל אביב 6789115
כתובת האתר: www.jglaw.co.il  |  דוא"ל: [email protected]  |  טלפון: 9449090 03

מקור המאמר: Articles.co.il/ירון גיל