הקמת בניין מתחילה הרבה לפני הגעת צוותי הבינוי, המנופים והדחפורים לאתר הבנייה ותחילת הבינוי בפועל, ודורשת תכנון אדריכלי והנדסי המבוסס על מיפוי נתוני הקרקע והסביבה, התאמה לתב"ע העירונית וקבלת היתרי בנייה מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות. עוד בטרם רכישת המגרש המיועד לבינוי מבצעת החברה היזמית מגוון בדיקות היתכנות וכדאיות, שיבטיחו את יישום הבינוי בסטנדרטים הנדרשים ואת מכירת הדירות והשבת ההשקעה.
שלב התכנון – כל מה שצריך לדעת
שלב התכנון מתחיל במחשבה וביוזמה על הקמת המבנה על פי הייעוד הצפוי לו, ואיתור קרקע העומדת למכירה או לחכירה באזור המתוכנן.
עם איתור הקרקע על היזם לבצע מספר פעולות שיהוו בסיס להתקדמות התכנית והבנייה:
- בחינת רישומי ומאפייני הקרקע- בחינת רישומי הבעלות, מעמד הקרקע, ייעוד הקרקע על פי תב"ע, הזמנת חברת מדידות לביצוע מדידת מגרש, גבולות, איתור מאפייני עומק וסוג קרקע, אלמנטים בעומק הקרקע ומאפיינים נוספים.
- רכישת הקרקע וקבלת הזכויות
- בחירת אדריכל ומהנס בנייה לתכנון הפרויקט
- הקמת תכנית אדריכלית והנדסית לבינוי על גבי הקרקע בהתבסס על ייעוד ומטרות הפרויקט ומפה טופוגרפית ונתונים כפי שנמצאו והוצגו על ידי חברת מדידות/מודד מוסמך.
- הגשת בקשה להיתר בנייה לוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית- הבקשה תכלול את טופס הבקשה הרשמי, נתוני מדידת בתוקף שבוצעו בטווח 6 חודשים לכל היותר ותכניות הבנייה האדריכליות וההנדסיות.
- קבלת היתר הבנייה, קביעת לוחות זמנים לבינוי, יעדים, הגדרת תקציב בנייה מפורט על פי סעיפי הבנייה וצרכי הבינוי.
שלב הביצוע – עבודות שטח
שלב הביצוע נקבע בתיאום עם הרשות המקומית ובפיקוחה, ומנוהל על ידי קבלן מפתח- קבלן מוסמך האחראי על ביצוע העבודות, באופן ישיר באמצעות צוותי העבודה באתר, ותוך שילוב קבלני משנה על פי צורך. בין שלבי הבינוי:
- ביצוע עבודות עפר, חפירה, מילוי, סימון גבולות בינוי בהתאם להיתר באמצעות הצבת כלונסאות, הכנת השטח והמגרש לבנייה.
- עבודות יציקה- יציקת בטון ויסודות.
- הקמת שלד הבניין שיהווה תשתית לבינוי
- ביצוע מדידות אמצע- ביצוע מדידות קרקע ושלד לבחינת מיקום השלד בהתאם לנתוני המדידה ולהיתר הבנייה, לאיתור מוקדם של ליקויי בנייה ותיקונים על פי צורך.
- בינוי קירות, תקרות, חיתוך מפתחי תאורה, כניסה, הטמעת והתקנת תשתיות, חיפויי קירות, גגות, תקרות, טיוח, איטום, בידוד, חיפויים וצבע, עבודות גמר.
- ביצוע מדידות וקבלת אסמכתאות לעמידה בדרישות היתר הבנייה, עמידה בבדיקות הג"א, רשויות הכיבוי, חברת החשמל, מהנדס מים ומהנדס תשתיות עירוני.
- קבלת טופס 4- היתר אכלוס.
- מסירת הדירות לדיירים.
הליך בנייה של בניין מגורים משותף ואף בנייה של בית פרטי הוא הליך הדורש עמידה בתקני בינוי, בטיחות, ובסטנדרטים של בנייה אשר נקבעו בחוקי הבינוי ומפרטים מגוון רחב של התייחסויות וסעיפים, המתייחסים לעמידות בפני רעידת אדמה, אקולוגיה וסביבה, אנרגיה, בידוד, איטום, תאורה טבעית ותחומים רבים נוספים. הליך זה עשוי להימשך בין שנתיים לחמש שנים בממוצע, ודורש מן היזם ליווי מקצועי ושירות של חברות/נותני שירות מנוסים בתחומי הקרקע והמדידות, האדריכלות, ההנדסה ופיקוח בנייה, וכן משאבים פיננסיים המביאים בחשבון עלויות גבוהות שאת חלקן העיקרי ניתן יהיה להשיב בשלבים המאוחרים/עם סיום הבנייה ומכירת הדירות.
