עולם השכירויות הוא לא עולם פשוט, מורכב ולפי איך שנראית המציאות – הולך ומתרחב. למעשה, הנתון היחידי אותו מצאנו עד לרגע כתיבת כתבה זו,
הוא משנת 2020, אז חדשות כאן 11 פרסמו כי ל66.5% מהישראלים דירה בבעלותם, וזה הוצג לעומת נתון משנת 1997 – אז 70.2% מהישראלים
היו "בעלי הבית". אם מסתכלים על החלק החסר ל100 אחוז, מקבלים 33.5% של אלה שאינם בעלי בית, ובהבחנה גסה אפשר להבין שמתוכם – הרבה שוכרים.
כלומר, הרבה משכירים (בעלי נכס) והרבה שוכרים (המשתמשים בו). נעבור עתה לרזולוציה האשדודית – על פי מגזין נדל"ן 2022, הסכם גג בין המדינה לאשדוד קבע שייבנו 36,000 דירות. בפועל, נכון ל16.4.22 מומשו מבחינה מספרית 2,200. כלומר – 33,800 דירות חסרות לכאורה. הנתון הזה מצטרף ליוקר המחיה, וכך נוצר שוק תוסס וחי אשר יש בו כללים לפעמים משלו. לפי הידיעה והניתוח של כלכליסט, היעדר התכנון באשדוד הביא להגירה של אשדודים רבים לשכנתנו אשקלון. אז איך אמורים לנהוג במצב זה השוכרים והמשכירים? המשכיר מצידו שם את מיטב כספו כל חודש על נכס ומצפה באופן קבוע להבנת המשכיר, בעוד שהמשכיר מצידו מצפה להבנה מוחלטת מצד השוכר. אסור גם לשכוח שהשוכר בלא מעט מקרים הוא בכלל בעל נכס יחיד, שבאמצעות דמי השכירות אותם הוא מרוויח, הוא משלם על הדירה אותה הוא עצמו שוכר, ולפעמים גם על משכנתא (כיום יש למשכיר את הזכות והיכולת לבדוק רקע פיננסי על הדייר, המאפשר לדעת אם יש כיסוי פיננסי לחתימה על ההסכם או לא, מה שיכול בהחלט לחסוך את סאגת הערבים הלא תמיד נעימה לכולם).
על מנת להשיב על שאלות נפוצות של משכיר-שוכר ודווקא בכדי למצוא את שביל הזהב בין השניים, נעזרנו בעורכת הדין קרן כהן-מרזוק (אשדוד), אשר סייעה לנו בהבנה הבסיסית של הדברים החשובים באמת, ומהמקום של מציאת עמק השווה בין שני הצדדים באופן המירבי.
אז איך מתחילים, ובמה הכי חשוב לפתוח כשמצאנו דירה ורוצים לחתום?
"קודם כל מזל טוב לשני הצדדים! שוכר שנכנס לדירה חדשה חייב לראות כמה דברים. אני ממליצה קודם כל ללכת באור יום, לוודא ולראות ולהכיר את הסביבה בה הולכים לגור גם אם מכירים. ולגופו של עניין, ברגע שרואים את הדירה, לבקש סמוך לקרוא את החוזה לפני חתימה. אסורה מהירות כשחותמים על כל מסמך, החיפזון מהשטן… אני ממליצה גם לצלם את הדירה לפני חתימת החוזה. כדי למנוע אי נעימויות וגרסאות סותרות בהמשך, הכי טוב זה לוודא ששני הצדדים מאשרים את מצב הנכס. זה כולל צבע, תקינות תכולת הנכס אם יש, ואת זה להוסיף בנספח."
למה נספח?
"הנספח הוא מסמך שמצרפים לחוזה, והוא מאפשר ירידה לרזולוציות קטנות נוספות שילוו להסכם. הוא אמור לכלול קודם כל את מצב הדירה בעת המסירה שלה לשוכר, מהתכולה ועד לאינסטלציה. בנספח הזה גם חשוב לציין את מצב מוני המים, החשמל והגז. אם יש מוצרי חשמל בנכס המושכר, רהיטים וכדומה – כדאי לציין איך מתחזקים ומה מידת האחריות של השוכר/משכיר. בסופו של דבר, חשוב ששני הצדדים יזכרו וידעו שמה שמסכימים עליו בהתחלה מאפשר מימוש חוזה באופן תקין לשני הצדדים. זה לטובת שניהם".
קרן מפתיעה בכך שהיא מסבירה עד כמה בעצם עניין פינוי הדירה מורכב ומסודר, ומציעה להמנע מאי נעימויות –
"בניגוד לדעה הרווחת, במידה והשוכר לא עומד בחובותיו – למשכיר אסור להוציא מביתו מישהו בכח. אבל, אם השוכר מפר את הסכם השכירות – באי תשלום חשבונות או שכירויות, למשכיר יש את האפשרות לבצע תביעה מהירה לפינוי מושכר ולהוציא את השוכר מהבית תוך 60 יום בערך. אבל, גם אם בית המשפט קובע שמותר לפנות את המושכר ויש מועד, אם השוכר לא יוצא באופן עצמאי – יש הליך הוצאה מהדירה דרך הוצאה לפועל, אבל שלא נדע – אפשר ורצוי להימנע ממקרים כאלה, לשני הצדדים!"
ואכן, בשנת 2022 נשבר שיא בתביעות לפינוי דיירים וזאת על רקע המצב הכלכלי המורכב ומשבר הקורונה (עם ההשלכות הכלכליות שלו על המשק). די בלקרוא תגובות בעמודי ההשכרות בפייסבוק כדי להבין שזה לא רק על המחירים, ולפעמים התחושות והאמירות משני הכיוונים מכלילות ולא מדוייקות, ועלולות לייצר אווירה לא נעימה וחשדנית בין החותמים על החוזה.
אז איך פותרים את ה"דם הרע" בין המשכיר לשוכר? ולהיפך?
"קודם כל, כשחותמים על הסכם – כמו שהסברתי, לקרוא. שני הצדדים חייבים לקרוא ובתשומת לב. אני אתן טיפ מורכב – אנחנו צריכים לזכור שבשכירות, המטרה היא משותפת, ורק הדרישות בין הצדדים שונות – השוכר רוצה בית בשכירות כדי שיהיה לו בית משלו ולרווחתו, והמשכיר רוצה דייר שישמור על הדירה וישלם מה שצריך. אם זוכרים שזו המטרה, אז החוזה המסודר הוא ההתחלה לשיתוף פעולה, וקודם כל שיתוף פעולה! השוכר נהנה מקביעות, המשכיר יהנה ממנה גם אם היא תעבוד נכון. חוזה טוב הוא עוגן משמעותי לכל שותפות או התחברות, בוודאי כשמדובר בהשכרת נכס."
לטענת קרן, אפשר ורצוי להיות סבלניים ולתקשר כשבאמת צריך בקשר לנכס, ולהימנע מקריאות שווא אאו עודף יצירת קשר כשלא צריך – רק על הרלוונטי, בנועם ובהבנה.
"כל צד צריך לדעת להקשיב לשני, אבל הסוד הוא גם בשימור מה שתקין, וכאן אני ממליצה בחום למשכירים את הדבר הבא – אם יש לכם דייר טוב, שמקפיד על תשלום שכירות ועומד במחוייבויות – לפעמים שווה לשני הצדדים להתגמש במחיר ולדעת שהנכס בידיים טובות. אין דבר יותר מרגיע לבעל נכס, מלדעת שהשוכר שלו אדם הגון הפועל לשמירה על הבית.".
נסיים בשיר של דייר לשעבר, או לפחות ככה מבינים ממנו:
