מאת: עו"ד יפעת בן אבי בראון.

הוראות תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) מוגדרות בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח- 2008. חוק זה חוקק בכדי לתת פתרון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שקיבלו היתר בניה לפני האחד לינואר 1980.

כיום מקובל לאפשר ליזמים/קבלנים תוספת של 2-3 דירות גן ושל 3 קומות על הגג (בסה"כ 12-13 יחידות נוספות) והכל בהתאם לזכויות הבניה ואישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה. התיקונים לחוק המאפשרים לבנות תוספות של דירות קרקע ודירות נוספות על שטח גג הרכוש המשותף, נועדו במטרה לתת תמריץ כלכלי לקבלנים/יזמים.

בעלי הדירות בהן מבוצעת התוכנית, מקבלים על פי חוק מרפסת וחדר ביטחון (ממ"ד) לכל דירה, מעלית לבניין, שיפוץ/בניית לובי, הקמה/שיפוץ גינה משותפת, חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, חיפוי חיצוני של הבניין, החלפת תשתית מים וחשמל של הבניין וכל אלו ללא תשלום מצד בעלי הדירות, אלא בתמורה לשטחים המשותפים בבניין שהם מעבירים לקבלן'/יזם לצורך בניית היחידות החדשות.

בעקבות התכנית, בעלי הדירות והדיירים נהנים מבניין חדש ובטיחותי, דירה גדולה ומרווחת וכמובן מהעלאת שווי דירתם.

אולם, לצד יתרונותיו הרבים של הפרויקט, חשוב לזכור שחובתם של הדיירים לבחור את היזם/הקבלן שמתקשר עימם בחוזה, על פי הידע המקצועי והניסיון המוכח שלו בתחום, יכולותיו הכלכליות ולאחר שבדקו כי הביטחונות, הערבויות והביטוחים מתאימים להיקף הפרויקט.

על הדיירים להימנע מלהתקשר בהסכם או אף לחתום על כל מסמך מחייב עם חברות שאינן מוכרות או גורמים ללא ניסיון בתחום, שכן דבר זה עלול להוביל לעיכוב תחילתו של הפרויקט ואף לכישלונו. מה שיתיר חלילה בניין שתקוע בהליך היתר ארוך ומייגע, בנייה שאינה מקצועית או אף בנייה חלקית.

לאחרונה התפתחה "אופנה" של "קבלני חתימות". גורמים אלו נוהגים להחתים הדיירים על הסכמות עקרוניות ולאחר מכן למכור את החתימות לגורמים שלישיים (המרבים במחיר) מבלי שלבעלי הדירות היכולת למנוע זאת. לכן, מומלץ לדיירים לשכור עורך דין מטעמם שילווה אותם בכל שלבי הפרויקט וישגיח על כך שזכויותיהם לא נפגעות.

כמו כן, מומלץ כי הדיירים ישכרו מפקח בנייה מטעמם שיפקח על עבודתו של הקבלן עד לקבלת טופס 4 (סיום הבניה). חשוב לציין כי בהתאם לנוהג הקיים, על היזם/הקבלן לשאת בעלויות עורך הדין והמפקח מטעם הדיירים.

במידה ובבניין ישנם דיירים המוגדרים כ"דיירים סרבנים" ניתן להגיש תביעה נגדם בפני המפקחת על רישום מקרקעין (הטאבו) ולחייבם בביצוע הפרויקט וזאת רק לאחר שניתנה להם הזדמנות ראויה להביע סיבת סירובם. במידה ואין בסיבה לסירובם ממש, יינתן פסק דין כנגדם המחייב אותם בביצוע הפרויקט.

אשדוד הינה בין הערים המפותחות והמקדמות ביותר של פרויקט תמ"א 38. ניתן להבחין בעיר אשדוד בפרויקטים רבים שבנייתם הסתיימה, בהליך בניה ובהליכי קבלת היתר.

עיריית אשדוד מקדמת בברכה חידוש ופיתוח שכונות ישנות בעיר ובכך מסייעת ליצירת דיור בר השגה לזוגות צעירים והגדלת היצע הדירות מחד וקידום כלכלי או/ו שדרוג תנאי המחייה לדיירים הקיימים.

לסיום, פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט חיוני שיש לאמצו ולקדמו ואולם, יש לבחון היטב יזמים\קבלנים ויכולתם הכלכלית והמקצועית על מנת שהפרויקט יבוצע תוך ניצול מקסימלי של זכויות הדיירים הקיימים, טיב הבנייה וסיומה של הבניה במהירות וללא תקלות ועיכובים מיותרים.

הכותבת מתמחה בפרויקטים של תמ"א 38 ובעלת חברות יזמות פרויקטים. לשאלות: 08-8534794.