עולם הנדל"ן המודרני מלא טריקים ודרכים שונות למקסם את הרווחים. אך האם כך הדרכים בטוחות דיין והאם מדובר בסיכון שמצדיק את עצמו? אחת הדרכים לעשות זאת – לחתום על הסכם רכישת דירה על הנייר. "על הנייר" – משמעה שזה המקום היחיד בו קיימת דירה זו. במילים אחרות, על הסכם זה חותמים אנשים המתחייבים לקבלן כלשהו לרכוש דירה מפרויקט שלו שעדיין לא נבנה, ונמצא כרגע בשלבים של קבלת היתר בנייה או אחריו.
על כמה חיסכון מדובר?
מדובר ברכישת דירה במנגנון "הזמנה מראש", שתמיד זול יותר מאשר רכישת דירה שכבר בנויה. הפורמט הזה קיים על מנת ששני הצדדים ירוויחו: הקבלן יקבל מימון ראשוני עבור הפרויקט, והרוכש ייהנה ממחיר זול יותר. בדרך כלל, הרוכש דירה על הנייר יכול לצפות למחיר זול בכ-15%.
מה הסיכונים?
הסיכון הישיר הינו שהפרויקט אינו יצליח לעבור את כל תלאות הבירוקרטיה ולא יגיע לשלב הבניה. במצב זה על הרוכש להיות מסוגל לקבל את כספו בחזרה. סיכונים נוספים יכולים להופיע במידה והפרויקט ייבנה, אך התוצאה שתקבלו תהיה שונה מהמובטח: מבחינת שטח, מבחינת מאפיינים, מבחינת מיקום הדירה או הבניין וכדומה.
במילים אחרות, הסיכון השני הינו שתקבלו דירה, אך לא את זו שהובטחה לכם ולא בתנאים הרצויים, ובמידה והנכס שאתם מקבלים לאחר התשלום הינו פחות באיכותו ובערכו ממה ששילמתם, אז כל הרווח של ביצוע רכישת דירה על הנייר מתבטל באופן מיידי.
כיצד ניתן להגן על עצמכם מפני הסיכונים המדוברים?
לשם כך חשוב לבצע את כל התהליך עם עורך דין מיומן בתחום הנדל"ן. בנוסף, חשוב מאוד שעורך הדין יהיה נציג שלכם, ולא היועץ של הקבלן, משום שאין כל ערבות לכך שהוא יפעל לטובתכם. עורך דין מקצועי יבדוק את כל האותיות הקטנות ויוודא שאין בהסכם שאתם חותמים שום "עוקץ", ובמידה וקיימת בעייתיות כלשהי – הוא ידאג להסיר אותה.
על מנת לבטח את הכסף שלכם, חשוב מאוד שלא להעביר אותו ישירות לחשבון של הקבלן, אלא ל"תחנת ביניים", כגון קופסת שמירה אצל עורך הדין של הקבלן. בנוסף, חשוב מאוד לעגן בחוזה את תנאי החזר הכספים. לדוגמא, במידה והפרויקט לא ייצא לפועל עד תאריך מסוים, אזי על הקבלן להחזיר לכם את מלוא הסכום ששולם.
במקרים בהם תכנית הבנייה שהוצגה לכם לא עברה אישור של הרשויות המעורבות, לכן בפועל המבנה נראה שונה. חשוב לעגן בחוזה את נהלי ההיקשרות שלכם במקרים אלה. חשוב להשאיר את האופציות שלכם פתוחות: למשל, אם הנכס שמוצע לכם לא מתאים כלל וכלל, זכותכם לסרב לקבלו ולקבל את כל כספכם חזרה.
על מנת לא להגיע לבתי משפט ולהליכים ארוכים ומייגעים, חשוב מאוד לגשת לעניין רכישת דירה על הנייר בצורה ריאליסטית, לדעת בדיוק למה לצפות, ועקב כך גם לדעת להתגונן במקרה שהציפיות שלכם לא התממשו.
