אחת הדרכים הנפוצות ביותר להגדלת רווחי ההון של כל עסק הוא ייצור הכנסה נוספת מהשקעה בנדל"ן. למרות שעל פניו זה נראה פשוט, לא פעם גופים עסקיים גורמים לעצמם נזק כלכלי שיכול להגיע עד מאות אלפי שקלים עקב השקעה לא נכונה או התעלמות מההוצאות הנלוות לרכישת הנכס. עם הניסיון שרכשתי במהלך השנים, הכנתי עבורכם מדריך מקוצר שיעזור לכם לרכוש נכס להשקעה מבלי להיכנס להפסדים כספיים.
תכננו את בקשת המשכנתא ושאר ההוצאות הצפויות
חשוב לדעת להבחין בין רכישת נכס בודד על ידי אדם פרטי לבין רכישת מספר מבנים על ידי חברה או גוף עסקי. הסיבה לכך היא שפערי ההוצאות בין השניים עשויים להגיע עד למיליוני שקלים. לכן, יש חשיבות רבה לתכנון נכון של בקשת המשכנתא על הנכס לא משנה אם מדובר ברכישת בנייני משרדים או מבנים תעשייתיים. אחד הנימוקים לכך הוא שתנאי השוק הם דבר גמיש ושינויים של נתוני מדד ופריים עשויים להשפיע על החזר ההשקעה. אבל זה עוד החלק הפשוט, ישנן עוד הוצאות נלוות שיישמעו למי שאינו בקיא בנדל"ן כמו סינית מדוברת. אל דאגה, בדיוק בשביל זה ריכזתי עבורכם את ההוצאות האפשריות הנוספות יחד עם הסבר קצר:
מס רכישה: היטל שגובהו משתנה בהתאם לעלות הנכס, מגיע עד לסכום של מקסימום 10% משווי הנכס ומשולם לרשויות המדינה מעצם רכישת הנכס.
היטל השבחה: תשלום נוסף של בעל הנכס לרשויות הנובע מעליית שוויו עקב אישור תוכניות בנייה או הרחבתו באופן שמניב הכנסות נוספות.
דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל: במידה והנכס מוחזק באמצעות חכירה (השכרה ארוכת טווח), כחלק מהעברת הזכויות בין החוכרים משולמים דמי הסכמה בשיעור של עד שליש משווי הקרקע.
שכר טרחה לעורך דין: מרבית הגופים העסקיים שעורכים חוזים והסכמים הכוללים מעבר של סכומי כסף גדולים והעברת זכויות במקרקעין, עושים זאת באמצעות עורך דין. בתוך כך, יש לגלם את שכרו כחלק מן ההוצאות הנלוות.
דמי תיווך: תיווך בין קונים פוטנציאליים ובעלי נכסים נושא פעמים רבות תשלום סמלי המגולם באחוזים מסך העסקה או סכום מוסכם בטרם ביצועה.
עלויות שיפוץ: במידה ורכשתם קרקע או מבנה תעשייה ישן, תאלצו לבצע שיפוץ נרחב שעלותו עשויה להגיע גם עד מאות אלפי שקלים.
בשורה התחתונה, מעבר על הפרמטרים השונים העשויים להוליד הוצאות נוספות לרכישת הנכס והוספתן לסכום העסקה הכוללה, הם אלו שיסייעו לכם להעריך נכון את מידת הרווח וההפסד בכל עסקה.
הגיעו לבנק עם תכנית עסקית מפורטת
ה. ההמלצה שלי, ככל שתצליחו להגיע עם הון עצמי גבוה יותר אחוז המימון יקטן וכך גם ההוצאה החודשית. כפי שציינתי מקודם, אחוז מימון ההלוואה נלווה גם הוא להוצאות הרכישה הנוספות. על מנת שנכס להשקעה יניב הכנסות אסור שסכומן של הוצאות אלו יעלה על שליש מההכנסה הצפויה.
בהקשר לבקשת ההלוואה מהבנק לצורך רכישה, גם כאן נדרש תכנון מוקדם שיסייע לכם להשיג את האישור העקרוני לקבלת המשכנתא מהר ככל האפשר. עוד בטרם תגיעו אל הבנק הכינו קלסר עם מידע פיננסי אודות הנכס המיועד יחד עם אחוז תשואה עתידי, מחירי השכירות הקיימים, מחירים עתידיים נוספים ואף אופציות השבחה לעתיד. כל אלו, משקפים לבנק תמונת מצב אמינה אודות הנכס ומגדילים את הסיכוי לקבלת אישור למשכנתא שתסייע לכם להגיע לנכס מניב באופן בטוח ומהיר.
לסיום, אספר שמניסיוני כמתווך נדל"ן לעסקים זה לא משנה אם מדובר במשרד בודד או במבנה תעשייה גדול, החיים העסקיים כה דינמיים שככל שנחשוב על כלל האופציות שאנו עתידים להתמודד עמן כך נגיע מוכנים יותר ונקצור את הפירות.
