קרקעות הן נכסים משמעותיים מאוד, ובמקומות רבים בעולם, רובן המכריע נמצא בבעלות של המדינה או הרשויות הציבוריות. גם כאן בישראל המצב אינו שונה. רשות מקרקעי ישראל היא זו שמנהלת את הקרקעות, אשר שייכות למדינה, לרשות הפיתוח או לקרן הקיימת לישראל.
מערכת זו סובבת סביב חכירת קרקעות ולא בעלות פרטית, ובתהליך הזה דמי היוון ממלאים תפקיד מרכזי. מהם דמי היוון ומה אפשר לעשות עם קרקע בחכירה? כל המידע שאתם צריכים.
חכירת קרקעות: סקירה קצרה
לפני שמתייחסים לפרטים הספציפיים ולחישובים, חשוב להבין כיצד מתפקדת חכירת קרקע בישראל. אדם או גוף המבקשים לנצל קרקע בבעלות המדינה אינם רוכשים אותם על הסף. במקום זאת, הם רוכשים זכויות חכירה לטווח ארוך, לרוב לתקופה העולה על 25 שנים, לעיתים אף עד 49 שנים. הסדר זה נקרא 'חכירה לדורות'. החוכר משלם עבור השימוש בקרקע מדי שנה, אך הקרקע נשארת רכוש המדינה. לפיכך, כל העברת זכויות טעונה אישור.
מהם דמי היוון?
היוון הוא האופן בו מחושבים סך תשלומי החכירה העתידיים, עד תום תקופת החכירה. חוכרים המשלמים דמי חכירה שנתיים יכולים לבחור להוון את זכויות החכירה שלהם. במקום לשלם את דמי החכירה מדי שנה, הם משלמים סכום חד פעמי המכסה את דמי החכירה לכל תקופת החכירה. תשלום חד פעמי זה מחושב על ידי הרשות, ונקרא דמי היוון. לאחר התשלום, ניתן לרשום בטאבו הערה המעידה על היוון החכירה.
היתרונות של היוון דמי חכירה
היתרון המשמעותי ביותר בהיוון דמי חכירה הוא שחרורו של השוכרים מתשלום דמי חכירה שנתיים. החוכרים משלמים תשלום סכום חד פעמי עבור זכויותיהם בקרקע.
הסכם חכירה מהוון מספק גם גמישות לשוכרים. לאחר ההיוון ניתן למכור את הנכס ללא הסכמת הרשות וללא תשלומים נוספים כגון דמי העברה, דמי הסכם, תשלום עבור תוספות בנייה או דמי היתר עבור תוספות בנייה, חלוקה או שינוי ייעוד.
עם זאת, חשוב לציין כי לחוכרים שלא מהוונים את חוזי השכירות, כלומר ממשיכים לשלם דמי חכירה שנתיים לרשות, יש זכויות בלתי מוגבלות.
תנאים מוקדמים להיוון
כדי לזכות בהיוון, יש לעמוד במספר תנאים:
- על המבקש/ת להיות חוכר/ת.
- אין מניעה משפטית להיוון, כגון צו בית משפט המונע את תהליך ההיוון.
- ההיוון לא מפר את הסכם השכירות, כלומר לא היו חריגות בנייה, דמי חכירה שטרם שולמו וכו'.
- שווי הקרקע נקבע לפי ערכה המעודכן או חוזה מקומי.
שוכרי נכס למגורים ששילמו דמי חכירה שנתיים ואין להם חובות קודמים, יכולים להוון את הסכם השכירות שלהם עד תום תקופת השכירות ולתקופה נוספת של 49 שנים.
תהליך הבקשה להיוון
תהליך הגשת הבקשה להיוון כולל מספר שלבים. זהו הליך זהיר, על מנת להבטיח כי האינטרסים של כל הצדדים מוגנים. להלן סקירה כללית של השלבים:
הגשת בקשה – השלב הראשון הוא הגשת בקשה רשמית לרשות מקרקעי ישראל. בקשה זו כוללת את כל הפרטים על הקרקע והחוכרים. חשוב לוודא שכל המידע מדויק כדי למנוע עיכובים.
סקירת הבקשה – לאחר הגשת הבקשה, היא נבדקת ביסודיות על ידי הרשות.
הערכת רכוש – הרשות מבצעת הערכת נכסים לקביעת השווי העדכני של הקרקע, שמהווה בסיס לחישוב דמי ההיוון. הערכה זו נעשית על ידי שמאי מקצועי.
חישוב עמלת היוון – באמצעות השווי שנקבע בשומה, מחשבת הרשות את דמי ההיוון. חישוב זה לוקח בחשבון את תקופת החכירה שנותרה, תשלומי החכירה השנתיים וכל גורם פיננסי רלוונטי אחר.
הודעה על עמלת היוון – לאחר החישוב, מקבלים החוכרים הודעה, הכוללת את הסכום הכולל ואת מועד הפירעון של התשלום.
תשלום דמי היוון – בשלב זה, חוכרים נדרשים לשלם את דמי ההיוון עד למועד הפירעון הנקוב. לאחר שהרשות מאשרת את קבלת דמי ההיוון, החכירה נחשבת מהוונת.
רישום חכירה מהוונת – לבסוף, הרשות מעדכנת את רישום המקרקעין כדי שישקף את המצב המהוון של החכירה. זהו תיעוד רשמי לכך שהחכירה הוונה וכי בעל החכירה אינו נדרש עוד לשלם תשלומים שנתיים.
לסיכום, דמי היוון על קרקע בחכירה מספקים דרך ייחודית לחוכרים למקסם את זכויותיהם ולמזער את התשלומים העתידיים.
