הלוואת משכנתא תמיד הייתה אמצעי עיקרי לרכישת דירות ומימון השקעות נדל"ן, אך בשנים האחרונות עוברים עליה לא מעט שינויים. הנה כמה דברים שכדאי לדעת על הדור החדש של ההלוואות

המונח "משכנתא" מתאר פעולה שבה נכס מקרקעין משועבד כבטוחה להחזרת הלוואה. היות וערכו של נכס המקרקעין הוא מטבעו גבוה יותר בהשוואה לנכסים אחרים, ניתן לקבל תמורתו הלוואה משמעותית של מאות אלפי ומיליוני שקלים.

מאפיינים אלו הפכו את המשכנתא לאמצעי העיקרי לרכישת דירות ולמימון השקעות בענף הנדל"ן. עם זאת, הלוואות המשכנתא הושפעו גם הן מתהליכים במשק המקומי והגלובאלי.

הון עצמי נמוך ומסלולי הלוואות חדשים

ראשית, בעבר היה צורך בהון עצמי נמוך יותר על מנת לקבל הלוואת משכנתא מהבנק. הגבלות בנק ישראל בדבר העמדת 25% הון עצמי מערך הנכס לפחות הן חדשות יחסית, ועד שנת 2012 הן בכלל לא היו קיימות. המשמעות היא שגם בעלי הון עצמי נמוך מאוד היו יכולים לקבל הלוואת משכנתא. כתוצאה מכך, יש משקיעים שרכשו דירה במינוף של מעל 90% או אפילו 95% מערך הנכס.

שנית, כיום קיימים סוגים רבים יותר של מסלולי משכנתאות לדיור. עם העלייה במחירי הנדל"ן ולאור היצע שנשאר קשיח לעומת הביקוש, הבנקים נדרשו להתאים את המסלולים שלהם לצרכים החדשים של הלקוחות. ההבדלים בין המסלולים באים לידי ביטוי בפרמטרים כגון גובה ותכיפות השתנות הריבית, סוג ההצמדה, משך ההלוואה, לוח הסילוקין ומועד ההזדמנויות שבהן ניתן לפרוע את ההלוואה.

איך נראה הדור החדש של המשכנתאות?

בנק ישראל אחראי על רוב ההגבלות בשוק המשכנתאות והוא גם זה שקובע כיצד ייראה העתיד שלהן. בשנים האחרונות מגביל בנק ישראל את נוטלי המשכנתאות, במטרה לעצור את עליית המחירים ולמנוע פגיעה ביכולת ההחזר של הציבור. בנק ישראל מטיל מגבלות ששומרות על יציבות הבנקים וכדאי להכיר אותן לפני שנוטלים הלוואה לרכישת דירה ראשונה או נכס להשקעה.

כך לדוגמא, בשנת 2011 הכריז נגיד בנק ישראל על הגבלת שיעור הריבית המשתנה לשליש מגובה האשראי. במסגרת הגבלה זו, רק שליש מההלוואה בריבית משתנה יכול להשתנות כל שנה או שנתיים, רק שליש יכול להשתנות לפי הפריים ורק שליש לפי המט"ח.

ההגבלה באחוזי המימון היא לא היחידה שמעצבת את פני הדור החדש של המשכנתאות. הגבלות בנק ישראל קובעות שחסרי דיור (בעיקר רוכשי דירה ראשונה), יוכלו לקבל כאמור מקסימום 75% מימון משווי הדירה הנרכשת, בעוד משפרי דיור יוכלו לקבל רק עד 70% מימון. שני סוגי רוכשים אלו אף נדרשים להגיש לבנק תצהיר מאומת על ידי עורך דין ולהצהיר על כוונותיהם כתנאי לקבלת ההלוואה.

לסיכום, חשוב להמשיך ולעקוב אחר השינויים בענף המשכנתאות. כל שינוי משפיע ישירות על הבנקים, על המשק וכמובן על היכולת שלנו לרכוש ולשפר דיור.